賃貸借トラブル
大家さんの場合
未払賃料・建物明渡トラブルの解決のサポート
当事務所は、あなたが賃貸借契約の解除権を行使する場合の内容証明郵便の作成・提出代行を行います。
賃借人が賃料を支払わず、家屋の明渡しも履行しない時は、家屋明渡訴訟を提起することになります。
認定司法書士が、賃借人に対して建物明渡の交渉をあなたに代わって行います。
さらに、賃借人が話し合いでの解決に応じない場合は、あなたの代理人として簡易裁判所で解約や代金返還請求訴訟による解決をはかることも可能です（請求金額が140万円以下の請求に限ります）。
未払賃料の回収・建物明渡し
長引く不況の社会情勢の中、アパートやマンションの賃貸借の家賃トラブルは珍しくありません。
賃料が長期滞納の状況となっていても、賃貸人側で鍵を取り替えてしまったりしては法律違反となってしまいます。
賃料未払いの賃借人側にも法律の専門家の手助けが必要な場合も多いと思いますが、賃料収入で生計を立てている方にとっては当てにしている収入が入ってこなくなるのですから、深刻なケースもあります。
賃借人が3ヶ月以上家賃を支払っていない場合は、やはりその賃借人は経済的に行き詰まっているものと考えられます。
以後賃貸人は契約を解除して、家屋の明渡しを請求することを考えるべきでしょう。
内容証明による契約解除の通知書
まず内容証明郵便にて、延滞賃料等を期限（期間）を定めて支払うよう催促し、その期間内に支払いがない時は、この賃貸借契約を解除する旨の通知書を送付します。
家屋の明渡しと損害金を請求の通知
次に上記内容証明の期限が経過すれば、賃貸借契約は解除となります。
家屋の明渡しと損害金を請求する通知書を、内容証明郵便で再度送付します。
※省略することもできます。
賃借人が賃料を支払わず、家屋の明渡しも履行しない時は、家屋明渡訴訟を提起することになります。
判決が確定すると裁判所の関与のもと、賃借人に対し家屋明渡しの強制執行や未払い賃料分を、預貯金や給料などから支払わせることができます。
連帯保証人がいる場合、連帯保証人からも賃借人と同様に取り立てることができます。
※訴訟をする場合、連帯保証人も被告として提起します。
借主さんの場合
敷金返還
賃貸住宅に入居する際には、通常前もってまとまったお金を賃貸人に支払います。
敷金、保証金、礼金などと呼ばれます。
賃貸借契約の解約時には、敷金・保証金が戻ってくるはずなのに、返してもらえないことによるトラブルも多く発生しています。
この敷金と呼ばれる賃貸人に支払われるお金は一体どういう性質のものなのか、下記に簡単に説明させていただきます。
【敷金】
契約締結時、入居者が住宅を汚損した場合の修繕費、家賃の滞納などに備えるために、大家に予め交付する金銭です（※担保金）。
【保証金】
賃貸住宅では敷金と同一意義のものが多いです（※異なる性質のものもあり契約内容によって決まる）。
【礼金】
契約時に大家に支払う金銭で、入居後は一切返還されません。
敷金返還トラブルの解決のサポート
当事務所は、あなたが賃貸借契約の解除をした際に敷金を返還してもらえない場合に、認定司法書士が、あなたに代わって賃貸人に対して、敷金返還の交渉を行います。
さらに、賃貸人が話し合いでの解決に応じない場合は、あなたの代理人として簡易裁判所で、解約や代金返還請求訴訟による解決をはかることも可能です（請求金額が140万円以下の請求に限ります）。
原状回復にかかるガイドラインについて
平成10年当時、建設省から委託を受けた「財団法人不動産適正取引推進機構」が取りまとめ作成された、「原状回復にかかるガイドライン」（平成16年2月改訂）といったものがあります。
また、これに先立って平成5年に同省が住宅審議会の答申を受けて作成した「賃貸住宅標準契約書」というものがあり、どちらも法的な強制力はありませんが、敷金や原状回復に対する国の考え方などが指し示されています。
（1）建物、設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）
（2）賃借人の通常使用により生ずる損耗等（通常損耗）
（3）賃借人の故意過失、善管注意義務違反、その他通常使用を超えるような使用と損耗等
と、劣化要因を3つに分けて、（1）・（2）は貸借人の責任ではなく、（3）についてのみが貸借人の負担義務があると定義されています。
POINT
上記の金銭の内、賃貸の解約時に大家さんに返還してもらえるのは、敷金・保証金ですが、これも滞納家賃や、借主の使用による汚損の修繕費用を差し引いたうえでその残額が返還されます。
借主には賃貸契約の解約時には、賃貸物件を修繕しないといけない義務があるのですが（原状回復義務）、ここで注意しなければならないのは、一般的には賃借物件の通常使用により時間の経過に伴って生じる自然損耗分は、賃料として回収されていると考えられ、入居当初のような状態にして貸主に返還するというものとは考えられていないのです。
もっとも、借主が故意過失によって棄損した箇所などは、借主の自己負担で回復しなければいけません。
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